Arsa alırken dikkat edilmesi gerekenler: 12 maddelik kurumsal kontrol listesi

Arsa, gayrimenkulün en uzun ömürlü ama en yanlış anlaşılan biçimidir. Konut alırken karşınıza çıkan duvar ve daire; arsa alımında yerini sınır taşına, imar planına ve harita ölçüm verisine bırakır. Aşağıdaki 12 madde, kurumsal bir arsa alımında atlamamanız gereken kontrolleri özetler.

1. Tapu kaydı ve cins değişikliği

İlk durak Tapu Sicil Müdürlüğü’dür. Tapu kaydında parselin cinsi “arsa” olarak mı, yoksa “tarla”, “bağ”, “zeytinlik” olarak mı geçiyor? Bu fark, hem alım sırasında ödenecek vergiyi hem de gelecekteki kullanım hakkını doğrudan etkiler.

2. İmar durumu

Belediyeden alınacak güncel imar durumu belgesi; emsal (E), maksimum yükseklik (Hmax), yapı yaklaşma mesafeleri, ifraz koşulları ve plan notlarını içerir. İmar planı revizyon sürecindeyse, eski plan değil yürürlükteki plan esas alınır.

3. Hisse durumu ve müstakil tapu

Hisseli tapu kötü demek değildir; ancak bilinçli seçilmelidir. Birden fazla hissedarın bulunduğu parsellerde, yapılaşma için tüm hissedarların muvafakati veya ifrazla müstakil hâle getirme süreci gerekir. Müstakil tapu, alışıldığı gibi her zaman daha yüksek likidite sağlar.

4. İpotek, haciz, şerh

Tapu kaydında ipotek, haciz, intifa hakkı, satış vaadi veya kira şerhi bulunabilir. Bu şerhler kaldırılmadan tapu devri sağlıklı olmaz. Şerhin niteliği ve süresi mutlaka analiz edilmelidir.

5. Yola cephe ve ulaşım

Yola cephesi olmayan parseller, imarın izin verdiği yapıyı bile inşa edemez. Kadastro paftasında parselin yola cephesini, cephe metresini ve yolun mülkiyet durumunu (kamuya terkin, hisseli yol, vs.) kontrol edin.

6. Kot, eğim ve zemin etüdü

Eğimli arsalar manzara katar; ancak maliyeti de artırır. Yapılaşma kararı vermeden önce kot farkı, drenaj, zemin türü ve gerekiyorsa jeolojik etüt değerlendirilmelidir. Edremit Körfezi gibi deprem hattına yakın bölgelerde bu adım kritik önem taşır.

7. Altyapı (su, elektrik, kanalizasyon)

İçme suyu hattı, elektrik trafosu, kanalizasyon veya foseptik şartları, doğalgaz altyapısı; tümü maliyeti ve zaman planını belirler. Bağ bahçe arazilerinde sulama suyu hakkı ayrıca incelenir.

8. Vergi, harç ve ekstra maliyetler

Tapu harcı (alıcı ve satıcı için %2 + %2), döner sermaye ücreti, emlak vergisi, varsa imar uyumlama harcı ve aracılık ücretleri başlangıçta yazılı olarak sunulmalıdır. Varko Arsa’da tüm masraf kalemleri sözleşme öncesi tabloya işlenir.

9. Komşu parsel analizi

Bir arsanın bugünkü değerini komşu parsellerdeki yapılaşma, yatırım hareketi ve plan değişiklikleri belirler. Yan parsellerin tapu cinsleri, yapılaşma yüzdesi ve sahiplik durumu bütüncül bir resim sunar.

10. Bölgesel imar trendi

Balıkesir – Çanakkale hattında yapılan ulaşım yatırımları (hızlı tren, otoyol bağlantıları, yeni liman kapasitesi) parsellerin uzun vadeli değerini doğrudan etkiler. Şehir master planını ve büyük altyapı projelerini takip etmek, doğru zamanda doğru arsayı seçmenin temelidir.

11. Sit, koruma ve özel alan statüsü

Arkeolojik sit alanı, doğal sit, askeri yasak bölge, milli park koruma bandı veya zeytinlik koruma kanunu kapsamı; yapılaşma ve devir koşullarını sınırlayabilir. Tapu kaydında “Zeytinlik” yazıyor ve yakınında 3 km’lik koruma bandı varsa, bu durum bilinçli yönetilmelidir.

12. Sözleşme ve tapu devri

Hazırlanan satış sözleşmesi; bedel, ödeme planı, gecikme faizleri, anahtar teslim koşulları ve cayma maddelerini içermelidir. Tapu devri Tapu Sicil Müdürlüğü’nde aynı gün ve yüz yüze yapılır; vekâletle yapılan devirlerde noterden son tarihli vekâlet gerekir.